A justiça de Búzios, em sentença proferida no dia 9 de junho pelo titular da 2ª Vara, Dr. Marcelo Villas, determinou que fossem demolidas as casas 9 e 10 do Condomínio Mata Atlântica localizado em Geribá (ver foto). A casa 9, por ter violado o projeto original aprovado pela Prefeitura de Búzios e por ter interferido substancialmente na vista panorâmica da casa 10 (direito de vizinhança). A casa 10 , por também ter violado o projeto original aprovado pela municipalidade e por ter sido construída com o acréscimo de um terceiro pavimento desrespeitando o artigo 303, parágrafo 4º da Lei Orgânica Municipal (LOM), o Plano Diretor (PD), e o artigo 20 da Lei do Uso e Ocupação do Solo (LUOS), que vedam a construção de terceiro pavimento em toda extensão do território de Armação dos Búzios.
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| Entrada do Condomínio Mata Atlântica localizado em Geribá |
Veja trechos da sentença abaixo:
Processo No 0003298-09.2010.8.19.0078
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TJ/RJ - 22/06/2015 14:18:13 -
Primeira instância - Distribuído em 22/09/2010
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Comarca de Búzios
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2ª Vara
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Cartório da 2ª Vara
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Endereço:
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Dois S/N Estrada da
Usina
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Bairro:
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Centro
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Cidade:
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Armação dos Búzios
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Ação:
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Direito de Vizinhança
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Assunto:
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Direito de Vizinhança
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Classe:
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Nunciação de Obra Nova
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Requerente
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CASEMIRO FERNANDEZ PEREZ
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Advogado
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(RJ138384) ERIKA VALLE SOARES
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Requerente
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PAULA FEGUILSON PERES
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Advogado
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(RJ161204) CINTIA DE OLIVEIRA
MEIRELLES BATISTA
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Requerido
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NELSON LAGES RANGEL
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Advogado
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(RJ057866) NELSON LAGES RANGEL
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Requerido
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JANICE BARTRAS RANGEL
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Advogado
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(RJ082082) RÓDNER OLIVEIRA SANTIAGO
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Perito
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GUSTAVO SIGNORELLI RUIZ SANTAMARIA
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Data Sentença: 09/06/2015
Juiz: MARCELO
ALBERTO CHAVES VILLAS
"Trata-se a primeira ação cível, processo n°
0003298-09.2010.8.19.0078, de Ação de Nunciação de Obra Nova, de procedimento
especial, proposta por CASEMIRO FERNANDEZ PEREZ em face de NELSON LAGES RANGEL,
objetivando a demolição do segundo pavimento da residência do réu, denominada
de casa 09 do Condomínio Residencial Mata Atlântica Geribá, bairro Geribá,
nesta cidade, sob o argumento de que a obra estaria em desacordo com os
parâmetros da escritura de instituição, especificação de condomínio e divisão
registrada perante o Registro Notorial do 2° Distrito de Cabo Frio e estaria
ainda em desacordo com o projeto aprovado perante a Prefeitura de Armação dos
Búzios".
"A petição inicial do
autor CASEMIRO FERNANDEZ PEREZ em relação ao processo n° 0003298-09.2010.8.19.0078
consta de fls. 02/08, instruída com documentos de fls. 10/117. Narrando em
apertada síntese que o réu NELSON LAGES RANGEL, proprietário da CASA 09, da
quadra V, lote 17, do Condomínio Residencial Mata Atlântica Geribá, iniciara as
obras do 2° pavimento em desacordo com escritura de instituição, especificação
de condomínio e divisão registrada perante o Registro Notarial do 2° Distrito
de Cabo Frio, o que poderia vir a provocar interferência em seu imóvel contiguo
que se consubstancia na CASA 10 deste mesmo condomínio, acarretando ainda
embargo administrativo, notificação, autuação e multa junto à Prefeitura de
Armação dos Búzios, pois teria se utilizado para o seu pedido o projeto do
condomínio, aprovado em 23/07/2003 pela municipalidade, sob o n° 00-6008251/02.
Na petição inicial pleiteou-se também a antecipação dos efeitos da tutela. A
petição inicial foi instruída com os documentos de fls. 10/117, incluindo auto
de infração da Secretaria Municipal de Planejamento e Meio Ambiente pela parte
ré não 'possuir licença para construir'. O Juízo, no despacho de fls. 123/124,
de 22/09/2010, deferiu liminar para o embargo da obra, pois partira da
presunção de que a obra não dispunha de licença edilícia outorgada pela
Prefeitura de Armação dos Búzios. Contestação do réu de fls. 138/144, arguindo
preliminarmente falta de interesse de agir superveniente, argumentando que não
obstante as restrições constantes do ato que instituiu o condomínio, que o
mesmo valeu-se da liberdade de construir assegurada por Lei ao proprietário,
salientando que o condomínio posteriormente autorizou aos condôminos fecharem
as varandas das unidades autônomas em contrariedade ao projeto original, bem
como deu o ente despersonalizado autorização para modificar a posição das
suítes que compõem o segundo pavimento, a exemplo das casas 07, 20 e 22 do
Condomínio. No mérito, o réu advogou a liberdade do proprietário de bem imóvel
para construir assegurada pelo artigo 1.299 do Código Civil, muito embora tal
norma legal, obediente à esteira haurida da norma constitucional que assegura o
direito de propriedade, mas limita-o ao cumprimento de sua função social, aduza
que a liberdade de construir encontra limites no direito de vizinhança e nos
regulamentos administrativos (limitações administrativas). Aduz também o
demandado que o Alvará de Licença de Obra n° 47/2010, com validade para
edificação até 30/07/2010, após com a apresentação da modificação do projeto
original veio a ser aprovada pela Prefeitura de Armação dos Búzios. A aludida
contestação foi ainda instruída com os documentos de fls. 145/154, incluindo
alvará de licença de obra de fl. 145. O réu em sua resposta, além de oferecer
contestação, apresentou também Reconvenção às fls. 158/165, com pedido
demolitório do 3° pavimento da residência do autor-reconvindo, denominada de
Casa 10 do Condomínio Residencial Mata Atlântica Geribá, no próprio bairro de
Geribá, nesta cidade, sob o argumento de que a aludida construção estaria em
desacordo com o projeto aprovado na Prefeitura e em desacordo com as leis
municipais sobre a ocupação e uso do solo urbano e em desacordo com os
parâmetros da escritura de instituição, especificação de condomínio e divisão
registrada perante o Registro Notarial do 2° Distrito de Cabo Frio. Requereu,
assim, a demolição da construção irregular do 3° pavimento da Casa 10, bem como
das sacadas construídas nas suítes da Casa 10, não contempladas no projeto e
alterando a fachada das demais casas no padrão condominial estabelecido.
Requereu também o réu-reconvinte em sua reconvenção a condenação do
autor-reconvindo ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes da
paralização da obra a serem apurados em liquidação de sentença em virtude da
concessão da medida liminar por este Juízo para embargo da obra, que
posteriormente fora revogada pelo próprio órgão jurisdicional a quo. Requerendo
ainda a condenação do autor-reconvindo ao pagamento de indenização por danos
morais. Em prosseguimento, como já asseverado acima o autor-reconvindo em sua
inicial havia pedido a concessão de liminar para a paralisação da obra do
réu-reconvinte, deferida initio litis pelo juízo, mas, posteriormente, esta
decisão veio a ser revogada conforme decisão de fl. 157, vez que naquela
primeira decisão interlocutória, supusera-se que a construção da Casa 09
realizada pelo réu-reconvinte não teria licença da Prefeitura, e tal fato não
era verdadeiro, pois, apesar da construção da Casa 09 se evidenciar, de fato,
fora dos padrões do projeto inicial aprovado pela Prefeitura, que já estava
inserto como cláusula obrigatória no próprio ato de instituição, especificação
de condomínio e divisão registrada perante o Registro Notarial do 2° Distrito
de Cabo Frio, houve, a posteriori, modificação do projeto da edificação desta
unidade aprovado pela municipalidade. O Juízo na decisão de fls. 184/185
mantivera ainda a decisão de fl. 157 que revogara a liminar concedida initio
litis. Naquele decisum o Juízo ainda obtemperara que a questão a ser decidida
dependia de prova pericial e que o prosseguimento da obra do réu-reconvinte não
acarretaria dano irreparável ao autor, haja vista que se procedente a ação de
nunciação a tutela emanada seria condenatória/mandamental de demolição da obra
irregular...
... DISPOSITIVO: Por todo o exposto, em relação ao processo n°
0003298-09.2010.8.19.0078, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO DEMOLITÓRIO FEITO PELO
AUTOR-RECONVINDO CASEMIRO FERNANDEZ PEREZ DA EDÍCULA 09 DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
MATA ATLÂNTICA GERIBÁ DE
PROPRIEDADE DOS RÉUS NELSON LAGES RANGEL E JANICE BARTRAS RANGEL, conforme a
fundamentação supra, extinguindo o processo principal com julgamento do mérito,
com base no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil. Destarte, como a
sentença em voga tem caráter mandamental determino
que os réus NELSON LAGES RANGEL E JANICE BARTRAS RANGEL, a partir da intimação
de eventual confirmação em segunda instância desta sentença, providenciem a
suas expensas a demolição da edícula 09 construída sobre a propriedade de sua
fração ideal do Condomínio Residencial Mata Atlântica Geribá, no prazo de noventa
dias, sob pena de pagamento de astreintes de R$ 1.000,00 (mil reais) para cada
dia em que for ultrapassado o termo ad quem deste prazo em prol do Fundo
Especial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Limitada a multa
ao montante de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Destacando-se que a
construção da edícula 09 violou a parametrização do projeto original aprovado
pela Prefeitura de Armação dos Búzios, parte integrante do ato de instituição
do aludido condomínio e assim acarretou vulneração ao direito de vizinhança com
a interferência substancial na vista panorâmica da edícula da Casa 10 de
propriedade dos autores-reconvindos, ainda que tal edícula também deva ser
demolida, pois a interferência indevida em voga é situação perene e
continuativa, que persistirá se não for expungida. Em especial porque o
autor-reconvindo e a reconvinda PAULA FEGUILSON PEREZ, bem como os próprios
réus, terão direito de reconstruir suas edículas, só que agora de acordo com o
projeto original aprovado pela municipalidade e de acordo com as regras e
posturas municipais, que são limitações administrativas de ordem pública ao
direito de construir. Descumprido o mandamento judicial e atingido o valor de
multa de R$ 100.000,00 (cem mil reais), o autor-reconvindo poderá indicar empresa
de engenharia para executar a demolição da edícula 09 a expensas dos réus...
...Em relação ao
processo n° 0003298-09.2010.8.19.0078, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL
DE PRETENSÃO DEMOLITÓRIA DA EDÍCULA 10 DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MATA ATLÂNTICA
GERIBÁ DE PROPRIEDADE DOS RECONVINTES CASEMIRO FERNANDEZ PEREZ E
PAULA FEGUILSON PEREZ, FEITO PELO RÉU-RECONVINTE NELSON LAGES RANGEL, conforme
a fundamentação supra, extinguindo o processo reconvencional neste aspecto com
julgamento do mérito, com base no artigo 269, inciso I, do Código de Processo
Civil. Destarte, como a sentença em voga tem caráter mandamental determino que
os reconvintes CASEMIRO FERNANDEZ PEREZ E PAULA FEGUILSON PEREZ, a partir da
intimação de eventual confirmação em segunda instância desta sentença,
providenciem a suas expensas a
demolição da edícula 10 construída sobre a propriedade de sua fração ideal do
Condomínio Residencial Mata Atlântica Geribá, no prazo de noventa dias, sob
pena de pagamento de astreintes de R$ 1.000,00 (mil reais) para cada dia em que
for ultrapassado o termo ad quem deste prazo em prol do Fundo Especial do
Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Limitada a multa ao montante
de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Destacando-se que a construção da
edícula 10, com criação de terceiro pavimento a partir do aproveitamento dos
pilotis de terreno em declive violou o artigo 303, § 4°, da Lei Orgânica do
Município de Armação dos Búzios, o Plano Diretor do Município de Armação dos
Búzios (Lei Complementar Municipal n° 13/2006) e o artigo 20 da Lei Municipal
de Uso e Ocupação do Solo Urbano de Armação dos Búzios (Lei Complementar n°
27/2007), que vedam a construção de terceiro pavimento em toda a extensão do
território de Armação dos Búzios. Além da construção da Casa 10 ter
desobedecido também o projeto original de edificação aprovado pela Prefeitura
de Armação dos Búzios. Descumprido o mandamento judicial e atingido o valor de
multa de R$ 100.000,00 (cem mil reais), o réu-reconvinte poderá indicar empresa
de engenharia para executar a demolição da edícula 09 a expensas dos
reconvindos...
... Em relação ao processo n° 0000822-61.2011.8.19.0078, JULGO
PROCEDENTE O PEDIDO DEMOLITÓRIO FEITO PELO AUTOR-RECONVINDO CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL MATA ATLÂNTICA GERIBÁ DA EDÍCULA 09 DE PROPRIEDADE DOS RÉUS-RECONVINTES NELSON
LAGES RANGEL E JANICE BARTRAS RANGEL, CONTRUÇÃO ESTA SITAUADA NO
MESMO CONDOMÍNIO HORIZONTAL, conforme a fundamentação supra, extinguindo o
processo principal com julgamento do mérito, com base no artigo 269, inciso I,
do Código de Processo Civil. Destarte, como a sentença em voga tem caráter
mandamental determino que os réus NELSON LAGES RANGEL E JANICE BARTRAS RANGEL,
a partir da intimação de eventual confirmação em segunda instância desta
sentença, providenciem a suas
expensas a demolição da edícula 09 construída sobre a propriedade de sua fração
ideal do Condomínio Residencial Mata Atlântica Geribá, no prazo de noventa
dias, sob pena de pagamento de astreintes de R$ 1.000,00 (mil reais) para cada
dia em que for ultrapassado o termo ad quem deste prazo em prol do Fundo
Especial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Limitada a multa
ao montante de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Destacando-se que a
construção da edícula 09 violou a parametrização do projeto original aprovado
pela Prefeitura de Armação dos Búzios, parte integrante do ato de instituição
do aludido condomínio e assim acarretou vulneração ao direito de vizinhança com
a interferência substancial na vista panorâmica da edícula da Casa 10, ainda
que tal edícula também deva ser demolida conforme decisum proferido na ação
conexa, pois a interferência indevida em voga é situação perene e continuativa,
que persistirá se não for expungida. Em especial porque os proprietários
lindeiros, bem como os próprios réus, terão direito de reconstruir suas
edículas, só que agora de acordo com o projeto original aprovado pela
municipalidade e de acordo com as regras e posturas municiais, que são
limitações administrativas de ordem pública ao direito de construir.
Descumprido o mandamento judicial e atingido o valor de multa de R$ 100.000,00
(cem mil reais), o condomínio-autor-reconvindo poderá indicar empresa de
engenharia para executar a demolição da edícula 09 a expensas dos réus...
...Em relação ao
processo n° 0000822-61.2011.8.19.0078, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL
CONSTANTE DA ALÍNEA ´a´ DESTA RESPOSTA, FORMULADO PELOS REÚS-RECONVINTES NELSON
LAGES RANGEL E JANICE BARTRAS RANGEL, para condenar
o Condomínio Residencial Mata Atlântica Geribá a pagar a título de danos morais
em prol dos reconvintes por conduta discriminatória e abuso de direito o
montante de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), que deverá ser acrescido de
juros de 1% ao mês desde a intimação do reconvindo nestes autos, e acrescido
ainda de correção monetária contada desde a prolação da presente sentença. Extingo,
portanto, o processo reconvencional neste aspecto com julgamento do mérito, com
base no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil...
... Em relação ao
processo n° 0000822-61.2011.8.19.0078, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO COMINATÓRIO DA
RECONVENÇÃO CONSTANTE DA ALÍNEA ´b´ DESTA RESPOSTA, FORMULADO PELOS
REÚS-RECONVINTES NELSON LAGES RANGEL E JANICE BARTRAS RANGEL. Extingo,
portanto, o processo reconvencional neste aspecto com julgamento do mérito, com
base no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil. Porém, como não foi
realizada perícia de engenharia para constatação cabal da invasão da construção
da edícula 21 em área comum do condomínio e eventualmente também em área de
proteção ambiental, bem como o proprietário desta referida edícula não fez
parte da presente relação jurídico-processual, impossibilitando a entrega da
tutela específica, assegura-se, então, o resultado prático equivalente,
consoante permite a segunda parte do caput do artigo 461 do Código de Processo
Civil. Assim, o Juízo determina a partir da prolação desta sentença que a
Secretaria Municipal de Meio Ambiente e a Secretaria Municipal de Planejamento,
Gestão e Orçamento, com competência para outorga de licenças edilícias,
realizem em conjunto por meio de seus fiscais, no prazo máximo de dez dias, com
o acompanhamento de oficial de justiça deste Juízo, vistoria no Condomínio
Residencial Mata Atlântica Geribá, a
fim de que verifiquem se a edícula 21 invadiu mata-nativa de preservação
ambiental existente no Condomínio. Destarte, as duas Secretarias
Municipais deverão realizar no ato de vistoria ainda a verificação da
transgressão pelas edículas 11, 16 e 18 e 20 das normas do artigo 303, § 4°, da
Lei Orgânica do Município de Armação dos Búzios, das normas do Plano Diretor do
Município de Armação dos Búzios (Lei Complementar Municipal n° 13/2006) e do
artigo 20 da Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo Urbano de Armação dos
Búzios (Lei Complementar n° 27/2007), que
vedam a construção de terceiro pavimento em toda a extensão do território de
Armação dos Búzios. Contados da aludida vistoria, as duas Secretarias
Municipais acima mencionadas, bem como o oficial de justiça que acompanhar a
diligência, deverão, cada qual, elaborar e remeter a este Juízo, no prazo
improrrogável de cinco dias, relatório e laudo de constatação da fiscalização,
que em seguida deverá ser remetido incontinenti ao órgão da Tutela Coletiva do
Ministério Público. Providência que deve ser observada sob pena de
caracterização de crime de desobediência, razão pela qual a Serventia deste
Juízo deverá providenciar a expedição de ofícios às Secretarias Municipais de
Meio Ambiente e de Planejamento, Gestão e Orçamento dirigidos aos titulares das
respectivas pastas. Tais providências não prescindem do trânsito em julgado
desta sentença".
Veja a sentença na íntegra em:
Observação 1: os destaques e grifos são meus.
Observação 2: ainda cabem recursos.
HÁ CINCO ANOS NO BLOG - 23 de junho de 2010
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do governo”
